Am gestrigen Dienstag hat der zuständige Ausschuss für Umwelt und Technik (AUT) öffentlich den Grundsatzbeschluss zum Bebauungsplan „Wohnquartier zwischen Rheingoldstraße und Friedrichstraße“ in Neckarau bestätigt. Im Wortlaut: „Die geplante Wohnbauentwicklung auf dem Wichernhaus-Areal und den angrenzenden Grundstücken zwischen der Rheingoldstraße und der Friedrichstraße in Mannheim-Neckarau wird im Grundsatz gebilligt. Das städtebauliche Konzept wird als Grundlage für die weitere Entwicklung und die Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfs beschlossen." Hintergrund: Das Altenpflegeheim Wichernhaus auf der Südseite der Rheingoldstraße in Neckarau wurde im Jahr 2022 aufgegeben. Aufgrund der neuen Landesheimbauverordnung war ein weiterer Betrieb aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr möglich. Nach einer temporären Nutzung der Gebäude zur Unterbringung von ukrainischen Flüchtlingen stehen die Gebäude mittlerweile leer. Auch das ehemalige Autohaus Kress in der Friedrichstraße, dessen Firmengelände sich im Norden bis zur Rheingoldstraße erstreckt, ist seit einigen Jahren nicht mehr in Betrieb. Die Werkstatt- und Lagergebäude stehen leer oder werden nur interimistisch genutzt. Die Firma Diringer & Scheidel hat diese beiden nebeneinanderliegenden Flächen sowie mehrere sich daran anschließende Einzelgrundstücke zwischenzeitlich erworben. Sie plant eine städtebauliche Neuordnung des gesamten Areals unter Abbruch des Gebäudebestands und die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers. Auf diese Weise kann ein Beitrag zur Deckung des Wohnraumbedarfs und zur Schaffung einer vorbildlichen urbanen Lebensqualität geleistet werden.
Das Planungsgebiet (Visualisierung: Stadt) liegt im Zentrum von Neckarau und reicht von der Rheingoldstraße im Norden bis zur Friedrichstraße im Süden. Es umfasst die Grundstücke Rheingoldstraße 27 bis 39 sowie Friedrichstraße 52-54. Ausgenommen ist das Grundstück Rheingoldstraße 33 (denkmalgeschütztes Fachwerkhaus mit Gasthaus „Plumeau“). Auch das Grundstück des Margarete-Blarer-Hauses (Friedrichstraße 46) ist nicht Teil des Planungsgebiets. Insgesamt handelt es sich um eine Fläche von rund einem Hektar.
Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept sieht in der Rheingoldstraße eine straßenbegleitende Bebauung vor, die jedoch östlich des denkmalgeschützten Fachwerkhauses Rheingoldstraße 33 unterbrochen wird. Auf diese Weise entsteht ein Platz, der im Westen, Süden und Osten durch neue Gebäude räumlich gefasst wird. Auch in der Friedrichstraße ist die Schließung des straßenbegleitenden Blockrands durch die Neubebauung vorgesehen. Im Inneren des Areals sind zusätzlich ein Gebäuderiegel, der sich nach Norden an den Neubau an der Friedrichstraße anschließt sowie ein frei stehendes, sog. Punktgebäude geplant. Die geplante Neubebauung weist überwiegend fünf Geschosse auf, ein Gebäudeteil ist mit vier Geschossen vorgesehen. Das jeweils oberste Geschoss ist dabei als Dachgeschoss ausgebildet, so dass die Gebäude als viergeschossig wahrgenommen werden. Vorgesehen sind unterschiedliche Dachformen, die vom Sattel- und Walmdach über Mansarddach bis zum Flachdach reichen. Der überwiegende Teil der Neubebauung dient der Wohnnutzung. Geplant sind rund140 Wohnungen. Für den Teilbereich der Neubebauung, für den die Voraussetzungen zur Anwendung des Quotenmodells vorliegen (im vorliegenden Fall lässt das Planungsrecht auf einer Teilfläche des Planungsgebiets eine Wohnnutzung nicht zu und muss daher geändert werden), wird ein Anteil von 30 Prozent als preisgünstige Mietwohnungen hergestellt. Zusätzlich ist auch für den anderen Teilbereich der Neubebauung ein Anteil von mehr als zehn Prozent preisgünstigen Mietwohnungen vorgesehen. Darüber hinaus sollen im Gebäuderiegel, der sich an den Neubau an der Friedrichstraße anschließt, Wohnungen für behinderte Menschen sowie Räume für die Tagesförderung entstehen. Gewerbliche Einheiten sind in der Erdgeschosszone auf der Ostseite der Platzfläche und teilweise in der Rheingoldstraße geplant.
Erschließung
Die erforderliche Parkierung ist unterirdisch in zwei voneinander getrennten Tiefgaragen vorgesehen. Davon wird eine von der Rheingoldstraße und eine von der Friedrichstraße angefahren. Das Gebietsinnere einschließlich der Platzfläche bleibt auf diese Weise frei vom Kfz-Verkehr. Die Fahrradstellplätze sind teilweise in der Erdgeschosszone der Neubebauung, teilweise oberirdisch im Innenbereich des Quartiers und teilweise in der Tiefgarage untergebracht. Ausgehend vom geplanten Platz an der Rheingoldstraße sind zwei Fußwegeverbindungen durch das Quartier bis in die Friedrichstraße vorgesehen. Die östliche davon nimmt in ihrem Verlauf die bestehende, am Margarete-Blarer-Haus vorbeiführenden Wegeverbindung auf. Der Hol- und Bringverkehr des Margarete-Blarer-Hauses soll künftig nicht mehr von der Friedrichstraße zur Rheingoldstraße geführt werden. Vorgesehen ist eine Parkierungs- und Wendemöglichkeit gegenüber dem bestehenden Gebäude, so dass sowohl die Zu- als auch die Abfahrt ausschließlich über die Friedrichstraße erfolgen können. Für die geplante Tagesförderung wird die Abwicklung des Hol- und Bringverkehrs im Straßenraum der Friedrichstraße geprüft.
Grün- und Freiflächen
Mit dem neuen Platz an der Rheingoldstraße wird ein neuer, für die Öffentlichkeit nutzbarer Grün- und Freiraum geschaffen. Auch im Quartiersinneren entstehen neue Freibereiche. Gegenüber der Bestandssituation mit in weiten Teilen vollständig versiegelten oder überbauten Flächen, ist durch die Neubebauung eine Erhöhung des Anteils an begrünten Flächen zu erwarten. Darüber hinaus ergibt sich durch die zwei voneinander getrennten Tiefgaragen im Gebietsinneren ein in West-Ost-Richtung durchgehender nicht unterbauter Bereich. Die im Planungsgebiet vorhandenen Bäume können teilweise erhalten werden. Zu nennen ist hierbei insbesondere eine stadtbildprägende Eiche, die in den neuen Platz an der Rheingoldstraße integriert wird. Zusätzliche Neuanpflanzungen von Bäumen sind vorgesehen. Für die Gebäude im Gebietsinneren ist eine extensive Dachbegrünung geplant. Darüber hinaus ist eine Begrünung von nicht oder wenig befensterten Fassaden vorgesehen. Die Bewertung der geplanten Neubebauung hinsichtlich der Klimafolgenanpassung erfolgt im weiteren Bebauungsplanverfahren.
Planverfahren
Für die baurechtliche Genehmigung des Vorhabens ist die Änderung des bestehenden Planungsrechts durch die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Dieser soll auf der Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Konzepts ausgearbeitet werden. Das Planungsgebiet liegt innerhalb des Gebiets, für das der Ausschuss für Umwelt und Technik in seiner Sitzung am 26.07.2022 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 83.55 „Sicherung von Grünstrukturen in Alt-Neckarau“ gefasst hat. Ein separater Aufstellungsbeschluss ist somit nicht mehr erforderlich. Vielmehr ist vorgesehen, innerhalb des Geltungsbereichs des im Aufstellungsverfahrens befindlichen Bebauungsplans Nr. 83.55 für den Bereich des Planungsgebiets vorab einen Bebauungsplan unter der Bezeichnung Nr. 83.56 „Wohnquartier zwischen Rheingoldstraße und Friedrichstraße“ auszuarbeiten und zur Satzung zu bringen. Der entsprechende Beschluss soll im Rahmen des Billigungs- und Offenlagebeschlusses zum Bebauungsplan-Entwurf für den Bereich des geplanten Wohnquartiers (Bebauungsplan Nr. 83.56) gefasst werden. Dieser ist nach einer Vorberatung im Bezirksbeirat Neckarau am 4.12.2024 in der AUT-Sitzung am 17.12.2024 vorgesehen.